Muuttovalmiin talopaketin todellinen hinta

Mitä omakotitalon rakentaminen todellisuudessa maksaa? Olemme ottaneet selvää mitä rakennusprojekti alusta loppuun oikeasti maksaa. Urakka on osoittautunut hankalaksi, sillä itse talopaketti on vain pieni osa koko rakennusprojektin kokonaiskustannuksia ja muiden kulujen osuus voi yllättää varautumattoman.

Keskitymme pohtimaan muuttovalmiiden talopakettien hinnanmuodostusta, emmekä perehdy sen enempää pelkkiin materiaalitoimituksiin tai säältä suojaan -paketteihin. Toki samat periaatteet koskevat näidenkin toimitusvaihtoehtojen hinnanmuodostusta. Keskittymällä muuttovalmiisiin toimituksiin, poistamme yhtälöstä tarjouskilpailutuksen esimerkiksi sisätöiden tekemisessä tai oman työpanoksen merkityksen, koska nämä tulevat talotoimittajan muuttovalmiissa paketissa.

Mistä hinta tulee?

Talopaketin hinta muodostuu talon rakenteista ja materiaaleista sekä rakennustyön osuudesta. Lisäksi hintaan on huomioitava rahtikulut ja mahdolliset nosturikulut. Ennen kuin talopakettia voidaan alkaa pystyttämään, tulee rakentajan hankkia tontti ja tontille sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät. Liittymien jälkeen on hyvä hankkia vastaava työnjohtaja ja pääsuunnittelija, toki vastaavat voi hankkia jo aikaisemmin. Tontille kannatta myös tehdä maaperätutkimus. Lopulta tontilla tehdään maatyöt, jonka jälkeen siirrytään talon perustuksien tekoon ja itse talopaketin pystytykseen.

Muuttovalmiin talon hinta on siis kaikkea muuta kuin pelkästään talomallistosta löytyvä alkaen hinta talopaketille. Jotta talon pystytykseen päästään, on monta työvaihetta edessä ja näille kaikille vaiheille on määriteltävä hintalappu. Esitettävät hinnat ovat keskiarvoja tai esimerkkilaskentoja Ylöjärven kaupungin hinnoista.

Kustannuslaskelmat

Tontti ja varainsiirtovero

Rakennusprojekti alkaa, kun oikea tontti on löytynyt. Tontti voi olla joko vuokratontti tai ostettu tontti. Käytämme tässä esimerkissä vuokratonttia ja mitä kuluja siitä aiheutuu.

Ensinnäkin vuokratontti tulee varata ja tästä on suoritettava varausmaksu. Varausmaksu riippuu paikkakunnasta ja tontin pinta-alasta. Esimerkiksi noin 1 000 m2 tontit Ylöjärvellä, hieman keskustan ulkopuolella, ovat kustantaneet noin 1 500 – 2 000 €. Varausmaksun lisäksi tulee huolehtia lainhuudosta ja  mahdollisista lohkoamiskuluista, kustannusarvio on 1 000 – 1  500 €. Lisäksi on hyvä huomata, että tontista maksetaan vuokraa myös rakentamisen ajalta, joskin useimmissa tapauksissa ensimmäinen vuosi saattaa olla ilmainen.

*Mikäli tontin ostaa, tulee tontin ostohinnasta suorittaa varainsiirto, joka on 4 %. Ensiasunnon ostaja voi hakea varainsiirtoveron takaisin asunnon valmistumisen jälkeen.

Rakennuslupa ja maaperä

Maatöiden kustannusten kartoittamiseksi voidaan tontilla tehdä maaperätutkimus. Maaperätutkimuksessa mitataan tontin korkeuskäyrät ja kairataan 4-6 reikää maastoon. Maaperästä otetaan näytteitä ja lopulta löydökset kootaan perustamistapalausuntoon. Hinnat ovat melko vakiintuneita ja pyörivät noin 1 000 – 1 800 €:ssa. Kaupungit myyvät myös alueen karttapaketteja muutamalla sadalla eurolla, joista voi olla rakentajalle hyötyä.

Rakentaminen voi alkaa vasta, kun projektille on saatu rakennuslupa. Rakennuslupaa haetaan omalta kaupungilta. Rakennusluvan lisäksi joudutaan usein kuulemaan naapureita. Tässä esimerkkihintoja Ylöjärven kaupungilta uudiskohteen rakentamisesta:

Rakennuslupa rakennusta kohti (sisältää työjohtajan)450 €
Lisäksi rakennuksen kokonaisalan mukaan/m²*6,00 €/m²
Aloittamiskokouksen myöntäminen (asuinrakennus ja niihin liittyvä talousrakennus230 €
Lupahakemuksen vireille tulosta ilmoittaminen /naapuri80 €
Työnjohtajapäätös30 €
Päätös rakennusvalvonnasta ja valvontasuunnitelmasta /alle 1200 m²150 €

*Maksua määrättäessä rakennuksen kokonaisalaan lasketaan kerrosten, kellareiden, ullakoiden ja katosten pinta-ala yhteensä ulkomitoin. Mukaan ei lasketa parvekkeita, katoksia eikä 160 cm matalampia tiloja.

Rakennuslupa määräytyy siis rakennettavan kokonaisalan mukaan, joten pienemmän talon rakennuslupa on täten edullisempi. Pääkaupunkiseudulla ja isompien kaupunkien alueella rakennuksen kokonaisalasta tehtävät m² ovat usein myös suuremmat kuin Ylöjärven 6 €/m².

Rakennusluvan kokonaishinta keskikokoisella 130 neliön omakotitalolla on noin 1 600 € ilman naapurikuulemisia. Rakennusluvan hinta nousee nousee jos talousrakennukset lasketaan mukaan kokonaisalaan tai naapurikuulemisia on useita.

Sähkö-, vesi- ja viemäriliittymät

Rakentamisen edellytyksenä on, että tekniikka tulee tontille. Useissa kunnan jakamissa tonteissa tekniikka tulee yleensä tontin rajalle, mutta on rakentajan vastuulla tuoda liittymät tontille. Jesse laski esimerkkihinnat Ylöjärvelle rakennettavaan 130 m² (kerrosalan) omakotitaloon.

Vesiliittymä1 886 €**
Viemäriliittymä2 838 €
Veden ja viemärin tonttihaara2 658 €
Sähköliittymä 3x25A2 356 €
Valokuituliittymä (riippuen paikallisista tarjouksista)1 500 – 3 000 €

**Huomaa, että hinnastoissa mainitaan yleensä alvittomat hinnat, tässä alvilliset kuluttajahinnat.

Liittymien hinnat määräytyvät siis kerrosalan ja paikkakunnan asettamien taksojen mukaan. Ylöjärvellä 130 m2 omakotitaloon liittymien kustannukset ovat noin 10 000 €.

Vastaava työnjohtaja ja muut työnjohtajat

Talotoimittaja tarjoaa hyvin harvoin vastaavaa työnjohtajaa projektiin ilman lisäkustannuksia. Toisaalta, ulkopuolisen työnjohtajan palkkaaminen voi olla hyvä asia. Joka tapauksessa hyvä työnjohtaja maksaa. Palkkiot alkavat helposti 4 000 €:sta. Lisäksi jos projektiin tulee palkata muita vastaavia, kuten LVV-vastaava, voidaan hinnassa päästä jopa kymppitonneihin.

Rahtikulut ja työmaan ylläpitokustannukset

Talopaketit eivät ilmesty itsestään tontille, vaan niistä maksetaan aina rahtikulut. Lähes poikkeuksetta rahtikulut ovat kilometriperusteisia eli mitä kauemmaksi talotehtaalta talopaketti toimitetaan sitä kalliimpi toimitus tulee. Lisäksi tontin hankala sijainti tai ahtaus voi lisätä rahtikuluja, jos nostoissa joudutaan käyttämään erikoisnostureita. Hintahaarukka kuluille 3 000 – 7 000 €.

Työmaan muut ylläpitokustannukset voivat yllättää rakentajan. Usein rakentajat vitsailevatkin, että pienin tunnettu rahayksikkö on tuhat euroa. Rakennusaikana kuluja tuottavat väliaikaiset liittymät, tontille tarvitaan esimerkiksi sähköä. Talvirakentamisen aikaan sähkölaskut voivat olla suuria. Harvaan talopakettiin kuuluu tontin siivous tai jätteenkäsittely.  Raksaajalle tuleekin tutuksi jätelavojen vuokraus ja kaatopaikkakeikat. Työmaalle voi olla myös hyvä hankkia työmaakoppi ja vessa. Rakennusajalle tulee huolehtia myös vakuutuksista. Työmaalta on myös aina naulat ja ruuvit loppu, joten rautakauppaan saa varata koko projektin ajalle tuhansia. Kokonaiskustannukset alkaen 5 000 €.

Paljonko rakentaminen maksaa?

Edellä esitettyjen laskelmien mukaan, ennen kuin voidaan edes puhua maatöiden kustannuksista tai talopaketin hinnoista, on projektin muut sivukulut koko projektin ajalta vähintään 30 000 €. Kokonaiskustannukset voivat kuitenkin olla helposti paljon enemmän. Tämä riippuu omakotitalon koosta, sijaintikunnasta sekä vastaavan palkkioista ja muista sivukuluista.

Tässä kirjoituksessa emme ota sen suurempaa kantaa kuinka paljon maatyöt voivat maksaa. Maatöiden hinta riippuu tontin maaperästä. Jos tontilla joudutaan tekemään paalutusta tai räjäytyksiä, tulee hintaa heti lisää. Jos tontille pitää kuljettaa suuri määrä maa-ainesta, on kuljetuskulut aineksen hinnan lisäksi tuntuvia. Onnekkaimmat saavat maatyöt noin 20 000 € hintaan kun epäonnekkaat joutuvat laittamaan viisikertaisen summan.

Lopulta pääsemme talopaketin valintaan ja sen kustannuksiin. Esimerkkihinnat tavallisesta suorakulmaisesta 4 makuuhuoneen omakotitalosta alkavat noin 190 000 €:sta. Talopakettien perushintaan kuuluvat materiaalit ovat yleensä hyvin tavallisia, joten muutoskustannuksiin tulee varautua jos materiaaleja halutaan päivittää. Muutostöihin tulee usein myös 2 000 – 5 000 € lisäys sähkömuutostöistä jos taloon halutaan enemmän pistokkeita, katkaisijoita tai erilaisia led-valaisimia. Muutostöissä pienin rahayksikkö on 10 000 € ja muutokset voivat kustantaa jopa viisinkertaisen määrän tähän verrattuna. Talopaketin todellinen hinta listahintaan verrattuna on siis harhaanjohtava.

Kustannusten yhteenveto

Tontti ja lohkoamiskulut (vuokratontti, ei sis. vuosivuokraa)alk. 2 500 €
Rakennuslupa ja maaperätutkimusalk. 2 600 €
Liittymätalk. 10 000 €
Vastaava työnjohtaja
(+ muut työnjohtajat)
alk. 4 000 €
Rahtikulut ja työmaan ylläpitokustannuksetalk. 8 000 €
Maatyöt20 000 € – 80 000 €
Talopakettiyksilöllinen
Talopaketin muutostyötyksilöllinen
Jaa artikkeli kaverille:
Leave a Reply

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Villa Uitto - 2020 ->