Kaupallinen yhteistyö: Kiiruna Talot
Harva rakentaa taskunpohjalta putoavilla rahoilla. Useimmiten asunnon ostaminen tai omakotitalon rakentaminen vaatii ulkopuolista rahoitusta eli pankkilainaa.
Sain mahdollisuuden haastatella OmaSp:n Lielahden konttorijohtaja Markus Sipilää asuntolainoihin ja rakennuslainoihin liittyen. Oma Säästöpankki Oyj eli OmaSp on asiakaslähtöinen pankki, joka toimii markkinoilla vastavirtaan ja laajenee uusilla konttoreilla. Keskustelimme maaliskuun alussa Markuksen kanssa asuntolainoista. Keskustelumme löytyy oheiselta videolta, jonka lisäksi olen tiivistänyt tähän artikkeliin tärkeimmät asiat.
Rakennusbudjetin merkitys rakennuslainaan
Markuksen tärkein ohje kaikille rakentajille on aloittaa rakennusprojekti pankista. Oman lainamäärän ja sitä myötä rakennusbudjetin selvittäminen on tärkeää, jotta projekti pysyy realistisessa kokoluokassa alusta asti.
Rakennusbudjettiin on hyvä laskea hieman ylimääräistä riskiä kustannustason nousulle ja muille yllätyksille. Budjetin tarkka laskeminen sekä rakentamisen ja materiaalien suunnitteleminen etukäteen on tärkeää, ettei kesken projektin tulisi lisärahoitustarpeita kalliimpien materiaalien tai toivottujen muutostöiden osalta. Yksittäiset materiaalivaihdokset voivat vaikuttaa pieniltä summilta, mutta näitä päätöksiä on omakotitalon rakentamisessa useita ja loppusummana niistä voi helposti kasaantua isokin lasku. Markus vinkkaa laskemaan muutostöiden hintaa myös lainalaskureilla, joilla voi arvioida lisäbudjetin ja -lainan vaikutusta kuukausittaiseen lainan lyhennykseen ja sitä kautta arvioimaan onko valmis tinkimään muusta elintasosta saadakseen taloon kyseisen muutoksen.
Kiiruna Talot poistaa budjetin piilokulut
Talopaketin, maaurakan ja muiden isompien rakennuskulujen lisäksi budjetissa tulee huomioida rakentamisajan kulut. Oma asuminen sekä rakentamista varten otetun lainan korot ovat päällekkäisiä asumismenoja, joiden yhtäaikaisuutta olisi hyvä pyrkiä minimoimaan. Rakennusprojektin kestolla onkin suuri merkitys erilaisten piilokulujen muodostumisessa. Tässä suhteessa Kiiruna Talot on hyvä valinta. Rakentamisen ollessa nopeaa, ei rakennuslainan korkoja tarvitse maksaa rakentamisen ajalta useaa kuukautta ja vanhasta asunnostakin pääsee muuttamaan nopeasti uuteen kotiin.
Pankin näkökulmasta mahdollisimman selkeä ja kokonaisvaltainen budjetti on tärkeä. Nopean rakentamisen ja hyvän budjetoinnin lisäksi myös talopaketin hankintasopimuksella on merkitystä kustannuksiin ja budjetin riskeihin. Esimerkiksi meillä talopaketin hinta on lyöty lukkoon hankintasopimuksessa, eikä mahdollinen rakentamisen kustannustason nousu vaikuta enää talopaketin hintaan. Tämä luo turvaa niin rakentajan kuin pankinkin näkökulmasta ja helpottaa lainaneuvotteluissa.
Selkeän sopimuksen lisäksi tykkään itse myös Kiirunan selkeistä muutostöiden hinnoista. Kiirunan myyjän kanssa kävimme läpi erilaisia toiveitamme talopaketin muutostöistä ja saimme kaikille toiveillemme selkeän hinnan, joka auttoi kokonaisuuden suunnittelussa. Pystyimme laskemaan oman budjettimme todella tarkasti ja tiedämme sen etukäteen. Kiirunan muuttovalmis talopaketti vastaa noin 80 % koko budjetistamme. Näin suuren kustannuksen lukitseminen ja hankintasopimuksen näyttäminen pankille tuntui auttaneen meitä lainaneuvotteluissa. Ainakin omat huolet rakentamisen suhteen karisivat, kun saimme Kiirunalta nopean toimituksen ja selkeän kokonaisuuden. Ensirakentajana uutta ja tuntematonta on paljon ja tuntui hyvältä ulkoistaa mahdollisimman paljon asioita talotehtaalle.
Maksukyky vaikuttaa asuntolainan määrään
Tärkein huomioitava asia asuntorahoituksessa on lainanottajan maksukyky. Markus neuvoo asiakkaita käyttämään lainalaskureita, joilla voi arvioida minkä suuruiseen kuukausittaiseen lainanlyhennykseen itsellä riittää maksukyky. Lainaa haettaessa pankki testaa asiakkaan maksukyvyn 6 %:n korolla ja varmistaa, että lainan lyhennys onnistuu korkojen noustessa ja rahaa jää myös muiden elinkustannusten hoitamiseen.
Markus esittää yksinkertaisen peruskaavan, jolla asuntolainan määrää voi arvioida omista nettotuloistaan: jokainen 1 000 euroa vastaa karkeasti ottaen noin 70 000 euron suuruista lainaa. Asuntolaina lasketaan kuitenkin aina tapauskohtaisesti ja siihen vaikuttavat muun muassa hakijan henkilökohtaiset tulot ja menot sekä muu mahdollinen varallisuus.
Lisäksi lainan suuruuteen vaikuttaa ostettavan asunnon vastikkeen suuruus tai mikäli kyseessä on omakotitalo niin asumiskulut lasketaan mahdollisimman tarkkaan. Pankki huomioi aiemmat kyseisen ostettavan omakotitalon toteutuneet kulut tai uusissa rakennettavissa omakotitaloissa kulut arvioidaan muiden vastaavien kohteiden perusteella. Mitä suuremmat asumiskustannukset ovat, sitä pienempi laina on mahdollinen. Esimerkiksi tontin omistussuhde ja talon lämmitysmuoto vaikuttavat huomattavasti omakotitalon kustannuksiin. Lämmitysmuodosta puheenollen, Kiiruna lisäsi loppuvuodesta vakiona kaikkiin talomalleihinsa maalämmön, joka auttaa pitämään kustannukset kurissa.
Asuntolainan korot – kysy myös kiinteää korkoa!
Markus arvioi, että korkohuippu olisi saavutettu ja korot ovat hieman laskussa nyt keväällä 2023. Arvio osui hyvinkin oikeaan, sillä pari viikkoa haastattelun jälkeen maaliskuun puolivälissä korot laskivat. Esimerkiksi 12 kk:n euribor laski noin 0,5 %-yksikköä parissa päivässä. Pidemmällä aikavälillä lainojen korkotasoon vaikuttaa Euroopan keskuspankin asettama ohjauskorko.
Vaihtoehtona muuttuvalle euriborille on kiinteäkorkoinen laina, joka tarjoaa ennakoitavuutta omiin asumiskuluihin. Markus kertoo, että maailmanlaajuisesti kiinteät korot ovat asuntolainoituksessa paljon yleisempi vaihtoehto ja vaihtuvat euriborkorot ovat lähinnä suomalainen tapa. Kiinteä korko on tyypillisesti 12 kk:n euriboria hieman korkeampi ja se lasketaan aina tapauskohtaisesti asiakkaalle. Koron suuruuteen vaikuttavat mm. asiakkaan maksukyky, vakuudet ja omarahoitusosuus. Kannattaa kysyä pankilta myös kiinteästä korosta ja miettiä toisiko se varmuutta omaan henkilökohtaiseen talouteen.
Rakennuslainan vakuudet
Markus muistuttaa omarahoitusosuuden tärkeydestä. Ostettavan asunnon arvosta vakuudeksi kelpaa yleensä 70 % ja loput 30 % ostohinnasta pitää olla joko omarahoitusta tai muuta vakuutta kuten toinen asunto, metsää tai muuta sijoitusvarallisuutta.
Rakennuslainassa omarahoituksen merkitys on normaalia asuntolainaa suurempi. Rakennettavalla omakotitalolla ei vielä ole samanlaista vakuusarvoa, joka vaikuttaa omarahoituksen osuuteen. Mikäli omistaa tontin, voidaan sen vakuusarvoa hyödyntää rakennuslainassa. Jos ei vielä omista tonttia ja tontin voi joko vuokrata tai ostaa, kannattaa laskea tarkasti kumpi vaihtoehto on järkevämpi. Tontin ostamiseen varattu raha voi rakentamisen aikana olla arvokkaampi rahana kuin mitä tontin vakuusarvo on. Pankki auttaa tässäkin pohdinnassa ja pankista kannattaa kysyä ennen tontin ostopäätöstä, jotta voidaan varmistaa vakuusarvon ja muu omarahoituksen riittävyys.
Rakennuslainasta asuntolainaan – vakuuksien vapauttaminen
Mikäli rakennuslainaa varten on sidottu paljon vakuuksia, voi kohteen valmistumisen jälkeen olla mahdollisuus vapauttaa vakuuksia. Rakentamisen rahoitus perustuu kustannuksiin ja valmistumisen jälkeen valmiin omakotitalon arvo voidaan arvioida kiinteistönvälittäjän ja pankin toimesta. Mikäli valmistuneen kiinteistön arvo on rakennuskustannuksia suurempi, voi olla mahdollista että kiinteistö itsessään riittää asuntolainalle vakuudeksi ja muut ylimääräiset vakuudet voidaan vapauttaa.
Ei muuta kun budjetoimaan ja suunnittelemaan omaa kotia!